Подходы к оценке стоимости в строительстве скачать

ИС=(С(б)+Кф
t=0)*k, или ИС=(З(б)+ИДЦ+Кф
t=0)*k,
• З(т) – затраты инвестора в составе ОСССО, руб.;
• Кф
t=0 – сумма компенсационного фонда, сформированная на начало
строительства объекта в составе ИС, руб.
Кф
t=0=С (б)*(Иt=0-1),
• Иt=0 – индекс изменения оптовых цен на ресурсы на начало строительства
объекта.
Инвестор в условиях рыночной экономики принимает решение об
инвестировании средств в строительный проект на основании результат
согласования своих финансовых возможностей с будущими затратами. В
качестве будущих затрат выступает ПСССО, которая определяет объем
инвестиций (капитальных вложений), необходимых для строительства
объекта в прогнозных ценах на ресурсы.
В состав ПСССО входят две группы затрат: затраты инвестора на
стадии проектирования и в процессе строительного производства и
подрядчика в объеме ПДЦ.
ПСССО можно представить как сумму оценки сметной стоимости
строительства объекта (в текущем уровне сметных цен на ресурсы) и
компенсационного фонда на ресурсы спрогнозированного на момент ввода
22
объекта по принятому (нормативному или договорному) сроку
строительства:
ПС=(С+Кф
т)*k,
• Кф
т – компенсационный фонд на конец договорного (или нормативного)
срока строительства объекта в прогнозных ценах на ресурсы, руб.;
• k – коэффициент, выражающий процентную ставку платы за кредит.
В условия действующего ценообразования формирования прогнозного
компенсационного фонда Кф
т является сложным элементом нормирования,
так как сумма компенсационного фонда зависит от продолжительности
строительства, принятой нормой инфляции и метода формирования.
Состав цен на строительную продукцию и групп сметных затрат в
составе цен регламентируется СП.
Под группой сметных затрат понимается группа затрат конкретного
целевого содержания и формируемая по конкретной методике. В качестве
групп сметных затрат выступают цены на строительную продукцию и их
составляющие.
Рассмотрим основные группы сметных затрат.
В составе цен инвестора на строительную продукцию – ОСССО,
ПСССО, и ИСССО формируются две группы сметных затрат:
• затраты инвестора в период проектирования и строительства объекта
• затраты подрядчика в период строительства объекта в объёме ДЦ.
В составе ДЦ формируются три группы сметных затрат:
• сметная стоимость СМР подрядчика;
• затраты подрядчика на инфраструктуру;
• сумма НДС.
В составе сметной стоимости СМР подрядчика формируются две
группы сметных затрат: ИСС СМР и сумма лимитных затрат.
В составе ИСС СМР формируются три группы сметных затрат: сумма
прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.
23
В составе прямых затрат учитывается сметная стоимость используемых
ресурсов – труда, эксплуатации строительных машин и механизмов и
строительных материалов и конструкций.
В составе сметной стоимости строительных материалов на
потребительскую единицу измерения учитывается:
• оптовая цена;
• транспортные затраты;
• заготовительно-складские расходы;
• затраты посреднических организаций.
В состав сметной стоимости эксплуатации строительных машин и
механизмов на один машино-день или машино-час учитываются две группы
затрат:
1. В первую группу входят затраты: на восстановление
первоначальной стоимости машин; все виды ремонтов по системе
планово-предупредительных ремонтов (ППР); транспортирование
машин на площадку; монтаж и демонтаж машин; содержание
машинопрокатных баз; вспомогательные, смазочные и обтирочные
материалы;
2. Во вторую группу затрат входят: заработная плата рабочих, занятых
управлением машин; затраты на энергоресурсы.
Сметная заработная плата рабочих-строителей определяется по видам
СМР на человеко-день или человеко-час с учётом сметного разряда
(сложности) работы, трудоёмкости и действующего минимума заработной
платы, установленного Правительством РФ или по соглашению
Правительства РФ с профсоюзами.
Стратифицированный состав цен на строительную продукцию
определяет последовательность формирования групп сметных затрат. Так в
ДЦ, в составе ИСССО, группы сметных затрат формируются в следующей
последовательности:
• инвесторская сметная стоимость (прямые, накладные, сметная прибыль);
24
• сметная стоимость СМР подрядчика ИСС СМР и лимитные затраты
подрядчика;
• затраты подрядчика на инфраструктуру;
• НДС.
Сметные цена на строительную продукцию (например, ОСССО) или
отдельные группы сметных затрат в составе цен (например, ИСС СМР,
сметная стоимость ресурсов в составе сметной расценки на конкретный вид
СМР или расценка) в условиях рыночной экономики могут формироваться
методами, рекомендованными Госстроем РФ или методами пользователя, т.е.
методами, предложенными конкретной организацией.
Четыре метода – базисно-компенсационный, базисно-индексный,
ресурсно-индексный, ресурсно-компенсационный относятся к группе
компенсационно-индексных методов. По принципам методов этой группы
сметные затраты в текущем уровне сметных цен формируются в несколько
этапов.
Базисные затраты переводятся в текущий уровень сметных цен с
помощью индекса (базисно-индексный и ресурсно-индексный) или с
помощью компенсации (методы четыре (базисно-компенсационный и
ресурсно-компенсационный). Количество этапов в составе
компенсационно-индексных методов определяется составом группы сметных
затрат, формируемой в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы
(например, в качестве группы сметных затрат, формируемых в базисном
уровне сметных цен на ресурсы и тарифы методами базисно-индексным и
ресурсно-индексным, выступает ИСС СМР, а при использовании базисно-
компенсационного и ресурсно-компенсационного методов – сумма прямых
затрат).
Особую группу составляют объёмный и ресурсный методы.
Ресурсным и объёмным методами сметные затраты в текущем уровне
сметных цен формируются в один этап, так как по принципам методов на
25
момент формирования сметных затрат должны быть разработаны нормы
пользователя – нормы сметной стоимости ресурсов и расценки.
Методы формирования сметных затрат, рекомендуемые Госстроем РФ,
обладают существенным недостатком – они дают различные результаты
счёты.
В процессе практических расчётов выявлено, что в разницах
результатов есть устойчивая закономерность, которая сохраняется
длительное время – до ввода новых норм накладных расходов и сметной
прибыли.
В систему вышеперечисленных методов (базисно-компенсационный,
базисно-индексный, ресурсно-индексный, ресурсно-компенсационный,
ресурсный и объемный) целесообразно включить ещё 6 модифицированных
методов: модифицированный базисно-компенсационный, модифицированный
базисно-индексный, модифицированный ресурсно-индексный,
модифицированный ресурсно-компенсационный, модифицированный
ресурсный и модифицированный объемный.
Модифицированные методы обеспечивают одинаковые результаты счёта.
Когда группы сметных затрат формируются на основании сметных норм
заданных в вариантах, в составе каждого метода появляются варианты
способов (моделей) формирования сметных затрат. Способ определяются
сочетанием конкретного варианта норм. Например, ИСС СМР можно
сформировать одним из 9 возможных способов в составе метода. Это
объясняется тем, что в сметной нормативной базе 2001 года норма
накладных расходов и сметной прибыли заданы в 4 вариантах и индексы
перевода базисных затрат в уровень текущих сметных – в двух вариантах.