Подходы к оценке стоимости в строительстве скачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный инженерно-
экономический университет
Институт открытого образования и информационных технологий
Повышение квалификации руководителей
Курс лекций
Березин А.О.
Санкт-Петербург
2004
РАЗДЕЛ 1. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ…………….3
Принципы ценообразования в строительстве в условиях развивающегося рынка……3
Особенности сметных цен на строительную продукцию …………………………………………..11
Состав цен на строительную продукцию …………………………………………………………………..16
Оглавление
3
В состав государственной системы образования в отрасли
строительства входит:
законодательная база;
принципы взаимоотношений субъектов строительного рынка в
рамках ценообразования;
принципы ценообразования в строительстве;
государственная система регулирования цен на строительную
продукцию.
Государственная система ценообразования своим содержанием должна
обеспечивать условия для оптимизации цен на строительную продукцию в
отрасли строительства.
Рынок строительный – рынок подрядов (заказов) на выполнение
строительных и монтажных работ на строительство новых объектов,
расширению, реконструкции, модернизации капитальному ремонту объектов,
бывших в эксплуатации.
Структуру строительного рынка формируют инвесторы (заказчики),
подрядчики, поставщики материальных ресурсов, транспортные организации
а также проектные, научные, консультативные и другие организации.
Инвестор, заказчик, индивидуальный заказчик и подрядчик являются
основными участниками строительного рынка.
Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее
вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме
инвестиций на строительство и обеспечивающее их целевое использование.
ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Принципы ценообразования в строительстве в условиях
развивающегося рынка
4
Заказчик – юридическое или физическое лицо, осуществляющее на
правах инвестора или по поручению инвестора в реализации
инвестиционного проекта по строительству.
Государственный заказчик – федеральное министерство или орган
исполнительной власти субъекта федерации, которому выделяются средства
из федерального бюджета. Государственный заказчик может выступать в
качестве заказчика непосредственно или через уполномоченных по договору
хозяйствующих субъектов – заказчиков.
Индивидуальный застройщик – физическое лицо, осуществляющее
за свой счет, своими силами и под свою ответственность строительство
индивидуальных объектов – жилых домов, дач, гаражей и т.п.
Подрядчик (исполнитель работ) – юридическое или физическое
лицо, выполняющее СМР и оказывающее другие услуги по договору с
заказчиком.
Все субъекты строительного рынка строят свои взаимоотношения на
основании ряда конкретных принципов, основными из которых являются:
государство не вмешивается в оперативную деятельность субъектов
строительного рынка, в том числе в финансовые отношения;
субъекты строительного рынка в процесс взаимоотношений вступают с
одинаковыми стартовыми возможностями и максимально возможным
уровнем информационной открытости;
взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности определяются
и регламентируются содержанием добровольного соглашения договоров
(контрактов);
цены на строительную продукцию или услуги формируются в процессе
строительства объекта в текущем уровне сметных цен на ресурсы и
тарифы с учетом складывающейся экономической конъюнктуры в стране,
регионе и по условиям договора (контракта);
уровень цены на строительную продукцию подрядчика – договорной
цены, должен обеспечивать подрядчику возврат его затрат в процессе
5
строительного производства и гарантировать нормативный (сметный)
уровень прибыли.
До выбора конкретного подрядчика инвестор (заказчик) должен
определить стратегию по его выбору и формированию инвесторской
сметной стоимости строительства объекта (ИСССО). Обязательным
элементом стратегии инвестора является знание цен на строительную
продукцию, формируемых до начала строительства объектом – оценки
сметной стоимости строительства объекта (ОСССО) и ее частей –
инвесторской договорной цены на производство СМР, инвесторской
договорной цены на монтаж оборудования ПСССО и ее частей – прогнозной
договорной цены на производство СМР, прогнозной договорной цены на
монтаж оборудования.
Подрядчик до заключения договора (контракта) с инвестором должен
знать, по предлагаемому строительному объекту, объем инвесторской
договорной цены на продукцию и нормы своих затрат: по накладным
расходам, сметной прибыли, лимитным затратам, затратам на содержание и
развитие инфраструктуры и др.
В условиях рыночных отношений инвестор (заказчик) и подрядчик в
равной степени заинтересованы в объективности определения величины цен
на строительную продукцию, потому что от объективности (правильности)
определения уровня цен зависит уровень рентабельности производственной
деятельности подрядчика (период строительства объекта) и инвестора
(заказчика) (период эксплуатации объекта).
Заинтересованность инвестора в определении объективной цена на
строительную продукцию объясняется тем, что цена, сформированная в
период строительства объекта, а именно ИСССО, в период эксплуатации
объекта у инвестора выступает в качестве базы счета суммы
амортизационных отчислений, которые являются одной из основных
составляющих себестоимости производства продукции. Подрядчик также
заинтересован в объективности формирования своей цены на строительную
6
продукцию – договорной цены (ДЦ), являющаяся частью ИСССО, так как
она определяет нормативный уровень его затрат в процессе строительного
производства.
Косвенно в правильности счета сметной стоимости строительства
объекта заинтересованы другие субъекты строительного рынка. Сегодня
понятно, что в условиях новых экономических отношений необходимость
«правильного» определения величины ИСССО для инвестора (заказчика)
приобретает новый смысл.
Инвестор должен знать, что ИСССО он будет формировать в процессе
строительства по условиям договора (контракта) подрядчиком с
использованием рекомендаций СЦиСН Госстроя РФ и данных,
характеризующих состояние текущей экономической конъюнктуры региона.
Ценообразование в строительстве строится на принципах,
определяемых условиями рыночных отношений:
Цену на строительную продукцию обеспечивают подрядчику возврат
затрат в процессе строительного производства в полном объеме и прибыль в
объеме нормы, а инвестору (заказчику) определяют объемы капитальных
вложений на строительство объекта.
Цены на строительную продукцию формируются с учетом состояния
экономической конъюнктуры региона в периоды проектирования и
строительства объекта, т.е. в уровне текущих сметных цен на ресурсы и
тарифы.
Метод и нормативно-информационная база формирования цен на
строительную продукцию определяется инвестором и подрядчиков и
фиксируется в контракте (договоре).
Цены на строительную продукцию при федеральном источнике
финансирования строительства объекта формируются на основании правил,
рекомендованных СЦиСН, являющейся единой для участников
строительного рынка независимо от формы собственности.
7
В условиях рыночных отношений государство не вмешивается в
производственно-хозяйственную и финансовую деятельность субъектов
строительного рынка и в процесс формирования цен на строительную
продукцию, однако косвенно, с помощью системы регулирования
регламентируют правила формирования цен. Таким образом, система
государственного регулирования цен на строительную продукцию
регламентируются не суммы цен, а условия и ограничения по уровням
сметных затрат, учитываемых при формировании цен на строительную
продукцию.
Системой государственного регулирования цен на строительную
продукцию обеспечиваются три уровня регулирования. Первый уровень –
уровень Госстроя России, второй – региональных центров по
ценообразованию в строительстве (РЦЦС), третий – подрядных торгов.
Госстрой России регламентирует СЦиСН. СЦиСН определяет:
понятийный аппарат; виды и состав цен на строительную продукцию;
принципы, методологию и методы формирования сметных затрат и цен;
сметные нормы расхода ресурсов на потребительские единицы измерения по
видам СМР и сметные нормативы – накладных расходов сметной прибыли,
лимитных затрат, заготовительно-складских расходов и других затрат.
Госстрой России регулирует цены на строительную продукцию через
нормы объемов расходов ресурсов в составе конкретных сметных норм и
базы счета соответствующих сумм группы сметных затрат.
Кроме того, Госстроем России установлены предельные уровни
возможного увеличения индивидуальных норм – норм пользователя (по
отношению к неизрасходованным), например, норм накладных расходов,
сметной прибыли транспортных расходов.
РЦЦС в соответствии со своими функциями на основании
разработанных Госстроем России сметных норм расхода ресурсов на
потребительскую единицу по видам СМР разрабатывают региональные
базисные расценки, формируют региональные оптовые цены на
8