Подходы к оценке стоимости в строительстве скачать

􀂾 оценка сметной стоимости строительства объекта в базисном уровне
сметных цен на ресурсы и тарифы (ОСССО(б));
􀂾 инвесторская договорная цена на строительную продукцию в базисном
уровне сметных цен на ресурсы и тарифы (ИДЦ);
􀂾 оценка сметной стоимости строительства объекта в уровне текущих
сметных цен на ресурсы и тарифы (ОСССО(т));
􀂾 инвесторская договорная цена на строительную продукцию в текущем
уровне сметных цен на ресурсы и тарифы (ИДЦ);
􀂾 прогнозная сметная стоимость строительства объекта в уровне
прогнозных сметных цен на ресурсы и тарифы (ПСССО);
􀂾 прогнозная договорная цена на строительную продукцию (ПДЦ).
􀂾 две цены на стадии строительства объекта:
• инвесторская сметная стоимость строительства объекта» (ИСССО);
• договорная цена на строительную продукцию (ДЦ).
Оценка сметной стоимости строительного объекта ОСССО есть цена
строительной продукции для инвестора или сметные затраты на
строительство объекта, сформированные инвестором до начала
14
строительства по рекомендациям СЦиСН в уровне базисных сметных цен
или текущих сметных цен на ресурсы и тарифы.
Уровень базисных сметных цен на ресурсы – сметная стоимость
ресурсов, определённая по оптовым ценам и тарифам действующих СНиП
(1991).
Уровень текущих сметных цен на ресурсы – сметная стоимость
ресурсов, определённая по оптовым ценам и тарифам, сложившимся на
момент их использования.
ОСССО определяет предварительный объём и структуру инвестиций
(капитальных вложений) на строительство объекта до начала строительства.
Инвесторская договорная цена на строительную продукцию ИДЦ есть
цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика
на производство СМР (или монтаж оборудования), выделенные инвестором
из состава ОСССО.
В зависимости от базы формирования ОСССО инвесторские
договорные цены на строительную продукцию могут быть определены на
уровне базисных сметных цен на ресурсы и тарифы (ИДЦ(б)) или в уровне
текущих сметных цен на ресурсы и тарифы (ИДЦ(т)).
В составе ИДЦ нормы лимитных затрат и норма затрат на
инфраструктуру подрядчик учитываются в объёмах среднестатистического
подрядчика региона.
Прогнозная сметная стоимость строительства объекта ПСССО есть
цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на
строительство объекта, сформированные инвестором до начала
строительства в уровне прогнозных сметных цен на ресурсы и тарифы.
ПСССО формируется специальными методами с использованием
информации об ОСССО.
Прогнозный уровень сметных цен на ресурсы – сметная стоимость
ресурсов и тарифов, сформированная до начала строительства объекта на
конкретный момент нормативного (или договорного) срока строительства.
15
Прогнозные сметные цены на ресурсы и тарифы формируются инвестором
специальными методами на основании сметных цен на ресурсы и тарифы
базисного или текущего уровня.
Прогнозная договорная цена на строительную продукцию ПДЦ есть
цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика
на производство СМР (или монтаж оборудования), выделенные инвестором
из состава ПСССО или сформированные в составе ПСССО.
Контрактная цена на строительную продукцию КЦ – цена
строительной продукции подрядчика на момент заключения контракта
(договора).
КЦ формируется подрядчиком совместно с инвестором (заказчиком).
На момент заключения контракта КЦ равна сумме инвесторской
договорной цены на строительную продукцию и компенсационного фонда на
момент окончания строительства объекта. Компенсационный фонд может
формироваться с использованием прогнозных сметных цен на ресурсы или
выражаться условиями его формирования.
Инвесторская сметная стоимость строительства объекта ИСССО –
цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на
строительство объекта, сформированные инвестором на момент окончания
строительства объекта по рекомендациям СЦиСН в уровне текущих сметных
цен на использованные ресурсы и тарифы. ИСССО определяет объём и
структуру инвестиций (капитальных вложений).
В состав ИСССО входит ДЦ.
В рыночной терминологии под договорной (свободной) ценой
понимается цена на нестандартную продукцию, изготовленную с учётом
требований к продукции потребителя. Как правило, договорная цена
применяется к продукции производственного назначения, реже –
потребительским товарам (недвижимость, машины).
Договорная цена на строительную продукцию – ключевое понятие,
часть ИСССО, определяется объёмами СМР принятого к реализации
16
проектного решения объекта, которые берёт к выполнению подрядная
строительная организация.
Свободная (договорная) цена на строительную продукцию ДЦ – цена
строительной продукции подрядчика, формируемая подрядчиком в процессе
строительства объекта по рекомендациям СЦиСН и условиям договора
(контракта) в уровне текущих сметных цен на использованные ресурсы и
тарифы через выполненные объёмы СМР или объёмы использованных
ресурсов.
По формам взаиморасчётов за выполненные СМР между инвестором и
подрядчиком договорная цена на строительную продукцию может быть
открытой (ДЦот) или твёрдой (ДЦтв). ДЦот есть условие, что все группы
затрат в составе договорной цены формируются в процессе строительства в
уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. ДЦТВ есть условие, что
все группы затрат в составе договорной цены формируются в процессе
строительства в уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на
начало строительства объекта.
Основная часть цен на строительную продукцию формируется
инвестором на стадии принятия решения о необходимости строительства и
его проектирования.
С позиции СЦиСН в составе цен на строительную продукцию –
ОСССО, ПСССО и ИСССО – две группы затрат:
• затраты инвестора в процессе инвестиционного цикла;
• затраты подрядчика в объёме договорной цены.
Три цены на строительную продукцию – ОСССО, ПСССО и ИСССО,
определяют объём и структуру капитальных вложений инвестора, но на
разных стадиях инвестиционного цикла.
В состав затрат инвестора включаются следующие затраты:
Состав цен на строительную продукцию
17
• на приобретение или аренду земельного участка;
• на возмещение убытков владельцам и пользователям земли, причинённых
изъятием земельных участков или временным занятием их;
• на оплату работ по отводу земельных участков под строительство;
• на оплату работ по разбивке основных осей зданий и сооружений, перенос
их в натуру и закрепление на местности знаками;
• на получение архитектурно-планировочного задания;
• на проектирование;
• на содержание дирекции строящегося предприятия – службы заказчика;
• на подготовку эксплуатационных кадров и другие затраты.
В составе инвесторской договорной цены на строительную продукцию,
выделяемой из состава ОСССО, прогнозной договорной цены на
строительную продукцию, формируемой в составе ПСССО, контрактной
цены на строительную продукцию и договорной цены на строительную
продукцию, формируемых в составе ИСССО, три составляющие:
• сметная СМР подрядчика;