Подходы к оценке стоимости в строительстве скачать

строительные материалы и строительные конструкции в текущем уровне цен,
индексе изменения оптовых цен на строительные материалы и цен на
строительную продукцию по видам строительства. Надо отметить, что
рассчитанные РЦЦС региональные оптовые цены на строительные
материалы, энергоресурсы и индексы изменения сметной стоимости СМР по
видам работ, видам строительства и отраслям выступают в качестве
ограничения для пользователей – инвесторов и подрядчиков региона.
Третий уровень регулирования – подрядные торги.
Подрядные торги – основной экономический метод оптимизации
договорной цены на строительную продукцию путем соревновательного
представления оферт (подрядчиков) с точки зрения их соответствия
критериям, определяемых сметной документацией инвестора.
Оферта конкретного участника конкретных торгов выражает
намерения, в том числе по форме взаимозачетов, методу и сметно-
нормативной базе формирования инвесторской стоимости СМР, перечню и
нормам лимитных затрат в составе сметной стоимости СМР подрядчика и
нормам затрат на инфраструктуру в составе ДЦ.
Процесс коренных изменений в экономической системе и ценовой
политике РФ введения нового законодательства определяют необходимость
введения новой СЦиСН. Под эгидой Госстроя России авторскими
коллективами Центра социальной экспертизы Республиканского
инновационного фонда РФ, Главного управления совершенствования
ценообразования и сметного нормирования в строительстве с участием
Главного производственного управления по реализации инвестиционных
программ по взаимодействию с субъектами РФ Минстроя России, Главного
управления ценообразования сметных норм и расходов строительных
материалов, Центрального научно-исследовательского института экономики
и управления строительством Госстроя России разработаны основные
сметные нормативные документы, которые определяют концепцию,
принципы и обязательные элементы новой системы СЦиСН.
9
В зарубежных странах в условиях рыночной экономики используются
следующие виды стоимости объекта (недвижимости): заемная, страховая,
обоснованная рыночная, балансовая, арендная, ликвидационная,
инвестиционная и многие другие.
Инвестиционная стоимость определяется потребностями и
характеристиками конкретного лица – инвестора.
Инвестиционная стоимость формируется с учётом риска, масштабов и
стоимости финансирования, действующей системы налогообложения.
В условиях рыночной экономики России предполагаемая СЦиСН
предназначена для формирования (в итоге) основной цены на строительную
продукцию – ИСССО, которая по смыслу, составу и содержанию
соответствует инвестиционной стоимости объекта.
В состав СЦиСН должны входить следующие обязательные элементы:
понятийный аппарат; виды и состав цен на строительную продукцию;
методы и модели сметного нормирования цен и сметных групп затрат в их
составе; формы сметных документов; нормативно-информационная база;
программное обеспечение реализации системы на персональном компьютере.
Принципы СЦиСН своим содержанием не должны противоречить
принципам формирование цен на строительную продукцию в условиях
рыночной экономики.
Предлагаемая Госстроем РФ СЦиСН основывается на следующих
основных принципах:
􀂾 уровень цен на строительную продукцию зависит от текущей
экономической конъюнктуры региона и источника финансирования;
􀂾 конкретная цена на строительную продукцию формируется на конкретный
момент инвестиционного цикла, т.е. в процессе проектирования,
заключения договора (контракта) и строительства объекта на момент
ввода в эксплуатацию.
􀂾 в составе возможных цен на строительную продукцию инвестором
формируются одни и те же группы сметных затрат;
10
􀂾 затраты подрядчика формируются в процессе строительства в объёме
договорной цены на производство СМР и договорной цены на монтаж
оборудования;
􀂾 методы формирования сметных цен на строительную продукцию,
принятые инвестором и подрядчиком, своим содержанием не должны
противоречить принципам ценообразования в отрасли строительства;
􀂾 формирование сметных цен на строительную продукцию в зависимости от
принятого метода выполняется через объёмы СМР или объёмы ресурсов в
уровнях сложившихся сметных цен на ресурсы и тарифы;
􀂾 методы формирования сметных цен на строительную продукцию и групп
сметных затрат в их составе и сметно-нормативная (нормативно-
информационная) база, предлагаемые Госстроем РФ к использованию,
носят рекомендательный характер и не являются обязательными к
применению участниками договора;
􀂾 государство регулирует часть оптовых цен на ресурсы (например, норму
сметной заработной платы).
С учётом вышеизложенных принципов СЦиСН должна обеспечивать
формирование цен на строительную продукцию:
􀂾 на всех стадиях инвестиционного цикла – предпроектной,
проектирования, заключения контракта и строительства;
􀂾 в составе и содержании сметных затрат, рекомендуемых действующим СП
81-01-94;
􀂾 в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы одним из методов,
рекомендуемых Госстроем РФ (базисно-компенсационный, базисно-
индексный, ресурсно-индексный и ресурсный) с использованием
рекомендуемой нормативно-информационной базы или нормативно-
информационной базы подрядчика;
􀂾 без жёсткой регламентации и чрезмерной централизации.
11
Цена на строительную продукцию (здания и сооружения) для
инвестора определяется: требованиями проекта (функциональным
назначением, объёмно-планировочным и конструктивным решением);
районом строительства, государственными системами ценообразования и
сметного нормирования и регулирования; условиями договора на подряд;
экономической конъюнктурой в регионе и стране; источником
финансирования.
Особенности сметных цен на строительную продукцию проявляются в
следующем:
􀂾 сметные цены формируются на каждое (конкретное) здание и сооружение;
􀂾 в составе сметных цен на строительную продукцию инвестора
учитываются затраты инвестора за весь инвестиционный цикл –
предпроектные, проектный периоды и период строительства, и затраты
подрядчика за период строительства в объёме договорной цены на
строительную продукцию;
􀂾 инвестор в условиях рыночной экономики формирует на объект
несколько сметных цен, в том числе две обязательные – до начала
строительства и на момент окончания строительства;
􀂾 обязательные группы сметных затрат в составе цен на строительную
продукцию регламентированы и определены строительными нормами;
􀂾 сметная цена на строительную продукцию инвестора, сформированная на
момент окончания строительства, является базой расчётов по
налогообложению, арендной плате, себестоимости продукции,
страхованию и др.;
􀂾 формирование цен на строительную продукцию есть трудоёмкий,
дорогостоящий и длительный процесс, требующий использования труда
высококвалифицированных специалистов.
Особенности сметных цен на строительную продукцию
12
Особенности ценообразования в строительстве определяются
спецификой строительного производства продукции и отрасли
строительства.
Строительное производство продукции характеризуется:
􀂾 длительным сроком строительства;
􀂾 строгой технологической последовательностью строительных процессов;
􀂾 неравномерностью потребления ресурсов в период строительства по
перечню и объёмам;
􀂾 низким уровнем механизации строительных процессов (возможны только
частичный и комплексный уровни механизации);
􀂾 высокой трудоёмкостью строительных процессов;
􀂾 использованием широкой номенклатуры профессий рабочих – строителей
и механизаторов.
Особенности отрасли строительства:
􀂾 выпускает по функциональному назначению широкую номенклатуру
продукции;
􀂾 продукция является результатом штучного, а не серийного производства;
􀂾 на продукцию нет ГОСТов;
􀂾 на продукцию и каждый объект в процессе производства формируется
индивидуальная сметная цена;
􀂾 продукция в процессе производства неподвижна, а производственные
фонды – активная часть, подвижна;
􀂾 продукция является фондообразующей – основные фонды
производственного и непроизводственного назначения.
Неопределённость в выборе подрядчика и состояния строительного рынка
в период строительства объекта предопределяет неопределённость затрат
инвестора на строительство объекта. В связи с этим концепцией рыночного
ценообразования предусматривается, что цены на строительную продукцию
13
инвестор и подрядчик формируют в процессе строительства на момент ввода
объекта в эксплуатацию.
Однако для принятия решений о необходимости и возможности
строительства и выбора подрядчика инвестору необходима информация о
возможных объёмах сметных затрат на строительство объекта.
Если в условиях старого ценообразования (и только на стадии
проектирования) определялись две цены на строительную продукцию –
«сметная стоимость строительства объекта» и «договорная цена на
строительную продукцию», то в условиях рыночных отношений могут
формироваться и использоваться инвестором и подрядчиком девять видов
цен. При этом на стадии проектирования и заключения контракта (договора)
могут формироваться семь цен: